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| 潜山宏发房产中介浅谈之降息对房贷的影响 |
文章类型：房贷理财 浏览次数：4412 加入时间：2015/5/14 23:47:16 出处：潜山宏发房产  打印该页 |
最近很多人沉迷于如何理财，想着股市的火爆，害怕房产的衰落，担心货币的贬值，却又对自己理财信心不足。本人潜山县宏发房产中介经营者，在房产中介行业从事多年，仍对股市一窍不通，但对房产行业已有自己的一套见解。我对各位的理财建议是，也许你没有足够的财商，但是你要学习，学习重要的一环就是了解和掌握国家的重大方针政策，尤其是与老百姓息息相关的。这我们的国家里，如能做到这一点，个人感觉理财的大方向就不会有大偏差。
最近国家政策与百姓关系最大的莫过于央行的降息了。5月11日，央行降息百分之0.25，这是一个讯息，对股市也造成了震荡，但我想聊一下，央行降息对于我们普通百姓购房的影响，毕竟这也是我的职业。购房离不开房贷，也许有人说，我有钱，我不想按揭，一次性付清多省事，那就请我慢慢道来，我在中介操作中也遇到很多这样的人。还是请我慢慢道来，也许听完我的叙述，您的想法有所改变。
我会通过一些公式和计算来讲解央行降息对于房贷的影响，并逐条分析，如能让各位有所收获，实在是我潜山宏发房产中介之荣幸。
1.月供上的差距
我们以100万举例，假设央行的年基准利率是6.55%，如果按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6354元。现在央行的年基准利率是6.3%，同样按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6092元。计算之后发现降息之后每个月的月供降低262元，平均每贷款1万元月供降低2.62元。
2.贷款能力
大家别以为月供六千月薪一万就一定能贷款了，因为银行的计算方法跟你不一样。银行要求，你的收入需要至少大于等于月供的2.1倍才符合条件，也就是说如果要贷款100万，月供是6092，那你的年平均月收入至少要高于12793，而且这还是不能有其他债务的前提下。是不是很坑爹？别急，这个收入是按家庭来算的，也就是说你们两口子加起来有这个收入就行了。让我们来整理一下，你的可贷款金额怎么计算呢？比较简单的算法如下：
（降息后）可贷款金额=（家庭月收入*10000）/（2.1*60.92）≈月收入*78
比如你月薪是1万，那你最多可以贷到78万。那么降息前呢？
（降息前）可贷款金额=（家庭月收入*10000）/（2.1*63.54） ≈月收入*75
看见了么？ 同样是月薪1万，降息前只能贷75万，降息后就可以贷78万了，提高3万！
下面我们在讨论一下是否要提前还款
3.是贷款还是不贷款？
提前还款不就是等于分期付款么？间接上不就约等于全款买房了么？
我个人是不推荐的。我现在分析一下两个极端状况下-30年贷款和全款-的分别。 假设房子价格1000万，首付最低300万，可贷款700万，A和B现在手里都有1000万，两个人在签约时都先付了300万首付。不过A选择了在之后的一年内把余款付齐（全款分期或者提前还款），B选择贷款30年（最长年限）。我们来看一看除了首付（两人相同）之外，两人对于剩下700万的利用情况。
A.全款、分期付款或提前还款
700万都在第一时间给了给开发商或者提前还给银行，从此再也不欠任何人钱，心里十分轻松，从此内心一片平静祥和。
B.贷款30年按时还月供
30年一共要还多少钱？ 年利率6.15%，贷款额700万，30年下来本息加起来共需还款1535万，利息835万元。（ 利息比本金还高） 同时他将留下的700万存进了银行，按三年定存，调息后三年定存的年息是4%，然后每三年按时取出然后本息再都存进去，那么三十年后的本息总额为：700*（1+4%*3）^10=2174万
里外里B共赚了2174（存款余额）-1535（贷款本息总额）=639万（ 接近本金了）
是不是有点不明白了，贷款是年利率6.15%，存款是年息4%，怎么算到最后存款的本息反而更多呢？
很简单，因为 贷款时本金基数一直在减少，存款时本金基数一直在增加。
我们重新算一下同一本金下（700万）贷和存的年息是多少——
贷-年息：（1535-700）÷700÷30年=3.98%
存-年息：（2174-700）÷700÷30年=7.02%
这回明白了吧？ 平均贷款年息只比平均存款年息的一半多一点。 而且做定存应该是我知道的利息最低的投资了，现在随便一个理财产品的利息都比这个高，我们假设B能够找到一个的稳定年赚10%的投资渠道，然后看一看结果：
700*（1+10%）^30=12215万（ ……上亿了）
刨去贷款总额后净赚：12215-1535=10680万（ 零头都快赶上本金了）
还有更劲爆的，很多有钱人，或者金融头脑比较强的人，甚至能找到 年赚30%以上的项目投资，结果是什么我简直不敢算啊……有兴趣的可以自high一下~
比如说开公司就是个很赚的项目，玩好了年增长率甚至超过100%！！！比如曾经有个叫马云的年轻人，手里刚好有50万的存款，所有人都劝他早点买房，他不听，非要去开公司，结果……
当然了也别光顾着高兴，现实中还是有很多干扰项的：
比如你可能没有那么牛的持续赚钱能力，所以必须不断从存款中去取钱出来还贷；比如你可能会有各种各样的事情需要用钱，比如吃喝玩乐出去旅游孩子结婚什么的； 比如你可能像马云一样去创业，结果输光了底裤……
不过总的来说，只要对投资理财有一点点简单认识的人都会选择贷款的。
还有就是，即使不考虑投资，贷款时，大部分 现金都在自己手上，可以随时应急，比如得了重病、孩子要定居外国、家人借钱等等。而选择全款或者提前还款之后， 钱不在自己手上，着急用钱时就得卖房，时间周期就很长了，如果是救命钱就糟了。
以上这些，都是我在实际生活中所感受到的，至于其中的计算，有些摘自学者的报告，有些则是请教金融数学系学生。希望能对您有所帮助。当然，如要请教更多的房产方面的问题，可找潜山宏发房产中介，百度潜山房产信息网、潜山房产中介、潜山房产等都可搜到，或致电13225740713，虽在小县城之内，潜山宏发房产中介仍然热忱地希望能帮助到您。 |
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